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terça-feira, 4 de julho de 2017

Minha Renda em Fundos Imobiliários nos Últimos 6 Meses: Estou Estagnado? E os Aportes?

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Bom dia Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Agora que tenho novamente mais tempo (e espero que dure esta minha fase mais tranquila), estava eu aqui, com minha planilha financeira, fazendo algumas análises e simulações.

Nos últimos meses eu parei de controlar em detalhes.

Fiz uma rápida análise deste primeiro semestre.


 Em Dezembro de 2016 eu recebi a quantia de R$ 1524,11 em Fundos Imobiliários, provenientes dos aluguéis e rendimentos.

De lá até agora, eu investi (dinheiro novo + reinvestimentos) cerca de R$ 36.000,00. Isto me dá uma média de aportes de R$ 6.000,00 mensais, pois fiquei dois meses sem aportar (Janeiro e Fevereiro de 2017, apenas reinvestindo os aluguéis recebidos), em Março meu aporte foi pequeno (R$ 3.581,00), em Abril brilhei com R$ 12.262,00, em Maio brilhei novamente com R$ 10.420,00, e em Junho continuei com a mesma pegada e consegui investir R$ 8.453,95.

O que estou percebendo é que minha Renda Passiva proveniente dos Fundos Imobiliários não esta crescendo na mesma velocidade dos aportes (e isto é extremamente normal e explicarei o motivo).

Em teoria, considerando o que recebi em Dezembro de 2016 (R$ 1524,11), e considerando um aumento de capital em torno de R$ 36.000,00, a base de cálculo seria:

Ø  Com aumento de 0,5% ao mês: R$ 180,00. Logo, minha renda prevista para Julho de 2017 seria: R$ 1.704,00.
Ø  Com aumento de 0,6% ao mês: R$ 216,00. Logo, minha renda prevista para Julho de 2017 seria: R$ 1.740,00.
Ø  Com aumento de 0,7% ao mês: R$ 252,00. Logo, minha renda prevista para Julho de 2017 seria: R$ 1.776,00.
Ø  Com aumento de 0,8% ao mês: R$ 288,00. Logo, minha renda prevista para Julho de 2017 seria: R$ 1.812,00.
Ø  Com aumento de 0,9% ao mês: R$ 324,00. Logo, minha renda prevista para Julho de 2017 seria: R$ 1.848,00.
Ø  Com aumento de 1% ao mês: R$ 360,00. Logo, minha renda prevista para Julho de 2017 seria: R$ 1.884,00.

A minha renda prevista para Julho (estimativa para 90% dos Fundos Imobiliários que já divulgaram os pagamentos em Julho + 10% dos Fundos Imobiliários usando a renda do mês passado), minha estimativa de receitas será de R$ 1.642,90.

Vamos considerar a taxa de 0,06%, que é uma média considerável para o momento atual de Fundos Imobiliários (cotas muito esticadas, preço alto), em teoria eu já deveria ter atingido R$ 1.740,00.

Explicações da  “baixa renda” neste próximo mês – Parte 1: MXRF e a benga nos cotistas!

Primeiro a benga que tomamos em MXRF, eu e todos os cotistas.

Continuo cotista, tenho boa posição, mas os caras fizeram um trapalhada incrível neste mês que passou.

Venderam SDIL (logo agora que começou a dar uma melhorada, pelo menos na cotação eu vi que venderam errado), e socaram compra em BCFF, que esta em período de emissão de cotas, logo, compraram emissão e ainda não recebemos dinheiro. Em resumo, perdemos a renda de SDIL e ainda não recebemos a renda de BCFF da nova emissão.

Some isto ao fator Selic em queda, logo, a herança dos CRIs do antigo XPGA, tivemos também redução.

E todos os pagamentos para a unificação entre MXRF e XPGA.

Pronto! Esta montado o efeito 40% de queda na renda.

Eu não esperava MXRF pagando R$ 0,10 por cota todo mês, mas, R$ 0,06 foi sacanagem.

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A notícia boa é que mês que vem deve voltar ao normal, entre R$ 0,07 e R$ 0,08%, talvez até um R$ 0,09 pelos resultados do BCFF que serão pagos neste mês, e quem vendeu no desespero tomará a benga dupla.

Se fosse a renda do mês anterior do MXRF, eu atingiria R$ 1.700,00, ou seja, atingiria mais uma casa de milhar que me deixaria imensamente feliz.

Explicações da  “baixa renda” neste próximo mês – Parte 2: FAED e a benga nos cotistas!

Desconto retroativo, pior do que dar desconto, pois, a renda cai abruptamente mesmo.

Para um exemplo: Mês anterior FAED pagou R$ 1,65 por cota, neste mês passado de Junho pagou R$ 0,91, uma baita redução.

FAED deve regularizar este mês, com maior pagamento (mas ainda com a redução concedida a uma das unidades), mas, deve melhorar um pouco minha renda citada, que foi calculada com base nesta renda do mês passado (super baixa).

FAED pagando o que pagava antes da redução, a minha renda seria: R$ 1.676,00. Juntando com MXRF se não tivesse tido benga: R$ 1.733,00.

Resumo:

Somente o aporte pode nos salvar na fase de acumulação. Se eu não estivesse aportando pesado, minha renda teria diminuído bastante.

É a renda do aporte que vai segurando a renda, e quando o Brasil aquecer novamente, amigos, isto vai ser como uma mola, impulsionando a renda para cima!

Os número brutos de Patrimônio são importantes, mas, a Renda Passiva é mais!

Imagina o Brasil elevando a Selic para conter inflação, com as compras que fiz periódicas ao longo de meses / anos, a disparada em rendimentos ...

O yield é baixo para quem compra agora, quem comprou há 2 anos atrás, 1 ano atrás, como eu, pode usufruir um yield maior que a Poupança atualmente.

Continue focando em Aportar, esqueça Rentabilidade e não desanime, continue aportando e colha os resultados no futuro breve.

Um abraço e até a próxima postagem (agora eu tenho tempo para postar mais, vocês já sabem ...)


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VDC – VIVER DE CÁLCULOS

33 comentários:

  1. Acho que o desafio do momento especialmente para os pequenos investidores é encontrar boas alternativas de investimento.
    A renda fixa vem perdendo força. A bolsa de valores para por um momento de instabilidade, o que pode ser até bom pra quem conhece bastante do assunto.
    Imóveis podem ser bons investimentos, mas de modo geral são caros. O que dificultada a entrada nessa opção de investimento.
    Eu confesso que no momento não sei bem o que fazer sobre investimentos.

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    1. Olá Anon,

      O desafio maior é escolher e permanecer por longo tempo fiel a sua escolha.

      Se gosta de imóveis, os Fundos Imobiliários foram os que mais me agradaram. Sou um medroso que detesta perder dinheiro, e encontrei segurança nos FIIs, mesmo sendo renda variável.

      Na dúvida mantenha o dinheiro em poupança ou TD Selic até decidir o que fazer.

      Abraço

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  2. Minha renda se estagnou também, vamos ver a médio prazo

    Abraços VdC

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    1. Fala PJ,

      Pois é, venho aportando, meus aportes são engolidos e nada acontece rs.

      Faz parte.

      Tem que continuar aportando sempre.

      Valeu, abraço

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  3. No começo do ano, não sei por que cargas d'água fiz uma serie de mudanças na minha carteira de FII. Sairam : FEXC, XPGA, SDIL, PRSV, BCFF, BBVJ, KNRI MAXR. Reduzi posição em: RNGO, MXRF.
    Até o momento a mudança funcionou.

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    1. Fala Anon,

      Boas mudanças. Eu encerrei posição em FEXC, SDIL comecei a montar posição e desisti (BRF quase 100% no FII), PRSV nunca tive interesse, BCFF já tive e vendi, tá ruim, BBVJ nunca olhei.

      KNRI continuo com posição, até pra aumentar para ser sincero, visto que o FII é resiliente e com a última emissão de cotas o montante quitará algumas contas, aumentando a renda (espero que pare de queimar caixa).

      MAXR ficou bom, subiu pra caramba a cotação depois que colocaram uma consultoria! Eu quis comprar este FII bem antes, mas a liquidez era terrível, desisti. O gap de compra era muito alto, até pra quem não olha preço como eu digo sempre.

      XPGA começou a ficar bom e foi engolido pelo MXRF, continuo em MXRF, ainda deve sair algo bom de MXRF, eu acho.

      Abração

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  4. É impressionante o poder que a política exerce na economia.

    Tudo, simplesmente tudo está dando retorno baixos a medianos. Invisto só em TD desde 2015. Tive perdas e tive meses de rentabilidade tremenda. Agora vejo uma tendência de estabilização em patamares bem medianos...

    To tentando correr pra outras classes de ativos, mas tudo o que analiso demonstra o mesmo comportamento. Negócio é se agarrar em fundamentos e ir aportando mesmo. No futuro o que for realmente sólido vai frutificar.

    Abraço!

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    1. IW,

      Evite girar, mantenha o que já investiu se confia, e aporte dinheiro novo em valor.

      Eu gosto demais de imóveis e FIIs, continuarei aportando, independente dos fatores econômicos, pois acredito para longo prazo.

      Abração

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  5. Sexta passada vendi uma boa parte do MXRF para liberar dinheiro para subscrever o VRTA, acho que fiz uma boa jogada, rs.

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    1. Fala Uó,

      Excelente jogada viu! Eu fiz o aporte ontem, parte (próximo post conto), e já deixei o dinheiro da subscrição do VRTA lá na conta. Menos uma pendência.

      Abração

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  6. Ta de arrasto meus rendimento também VDC, tenho boa exposição em fii de papel ai ja viu né, o aporte mal cobre a queda nos rendimentos desses fundos. Mas seguimos em frente na mesma estratégia, inclusive subscrevendo VRTA hehe

    abraço!

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    1. Fala Gaucho,

      Também depositei ontem a grana do VRTA. Já esta em conta esperando ser pego pela corretora.

      Mesma coisa aqui pra mim. Aportei ontem 3,5K quase, meu aporte foi engolido e praticamente estou com mesmo patrimônio do fechamento, ou seja, antes das quedas. Engoliu 3,5K meu rsrs.

      Faz parte, vamos seguindo a estratégia.

      Abraço

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  7. Uma coisa que me deixa encucado é a planilha do colega ADP, tem meses que eu juro que a rentabilidade foi bem maior e a danada joga lá em baixo. Devo estar comendo mosca em algo.

    De toda forma se eu estiver subestimando minha rentabilidade, que bom, assim na real estou ganhando mais.

    Vlw.

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    1. Fala LI,

      Contabilizei errado minha rentabilidade no inicio, era sempre a mesma, ai corrigi na minha planilha, pode ocorrer algo similar com voce.

      A rentabilidade nao conta muito.

      Vimos exemplos na blogosfera mesmo.

      As vezes voce fica meses negativo, a bolsa explode e em dias voce fica com grande lucro.

      Por isto deve manter o foco aportando, pra diluir seu capital em varios preços e estat pronto para as subidas que sempre ocorrem ao longo do tempo.

      Abraço

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  8. Ola

    Criei um tutorial de como atualizar automaticamente o preço das acoes tanto dos EUA quanto do Brasil, confere ai:

    https://ricoxusa.blogspot.com.br/2017/07/cotacao-automatica-de-acoes-no-excel.html

    boa sorte!!

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    1. Fala Rico,

      Vou ser o chato da turma e dizer que é melhor nem saber o prelo dos ativos, pois eles mexem muito com nosso psicologico e nos fazem tomar decisoes burras.

      Agora pensando pelo lado do blog e finanças, achei interessante pra caramba e vou dar uma olhada sim.

      Muito obrigado por compartilhar.

      Abraçao

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  9. Esse mês de julho vem se desenhando o pior da minha carteira , a primeira vez que talvez meus rendimentos dos FII fiquem abaixo do 0,7%

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    1. Fala SM,

      Voce diz em relaçao ao seu PM ou preços atuais?

      0,7% é uma boa taxa, maior que a poupança, entao nao se preocupe tanto.

      Meu yield caiu bastante, a papelada elevada muito o yield, agora abaixou e nos tijolos o yield é mais baixo mesmo.

      Abraçao

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  10. Grande VdC

    Também nutro um sentimento que por mais que eu aporte, minha renda passiva não rende como deveria. Temos que encontrar o motivo para resolvermos este problema rsrsrsrs

    abs.

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    1. Fala Vidinho,

      E ai meu amigo, como ta?

      A resolucao amigo Vidinho é continuar aportando forte.

      Uma hora o Brasil engrena e a nossa renda vai impulsionar pra cima como uma mola.

      Busque formas de aportar mais, é a solucao.

      Abraçao

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  11. Também foco na renda passiva, em escolher ativos com valor, que paguem bons proventos ou que venham a pagar bons proventos no futuro, concordo renda passiva é muito importante.

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    1. Fala DIL,

      Sua estrategia e pensamentos estao corretissimos.

      Yield, rentabilidade, trade, tudo besteira.

      Abraçao

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  12. Buenas, VDC! Vou dividir o comentário em dois pontos:

    1. Minha renda em FIIs está na faixa de 0,65% ao mês. Dificilmente você terá algo pior pois estou comprando bastante vacância. Parece ruim pois já esteve próximo a 1%, mas tenho um apartamento locado por 0,3% do valor de mercado...

    2. MXRF comprou muito BCFF. Pode ser que eu esteja sendo precipitado, mas a BTG é complicada nisso. PQP! Eu tenho vários FIIs da BTG, mas sempre penso em me livrar dessa turma.

    Abraço e sucesso!

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    1. Fala IV,

      Imóveis físicos tendem a pagar menos, você ganha mais na valorização do bem ao longo do tempo, e ainda tem que pagar imposto de renda né? Bem ruim às vezes, apesar da segurança.

      Seu yield esta baixo baseado nos preços atuais, correto? Isto ocorreu pela subida de preços mesmo.

      Acredito eu que seu yield com preço de compra deve estar maior, o meu é assim.

      Eu estou lotado de MXRF, não vi nada que tenha me assustado ainda (estou aguardando o relatório), mas pra ser sincero fiquei desconfortável com a posição em MXRF que fiquei após embutir o XPGA.

      Eu iria corrigir isto nos próximos dias, mas acho que o mercado bateu demais nele e vou esperar o próximo rendimento ... Vou segurando, pretendo manter posição, só queria reduzir uns 3K, 4K, 5K nele, mantendo minha carteira estável como esta hoje.

      Abração IV!

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  13. Fala VDC,

    Comecei esse mes com os FIIs. Vi que muitos FIIs de papeis distribuem um DY acima dos 10%. Vale a pena? Talvez fique com o KNCR e VRTA12 quando abrir posição.

    Brasileiro na Arabia,
    http://brasileironaarabia.blogspot.com

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    1. Fala BA.

      Primeira análise: FIIs que pagam mais é por que embutem maior risco. Não existe almoço grátis.

      Um dos primeiros FIIs que me ensinou isto foi MBRF. Eu comprei a uns R$ 1000,00, yield de 1% mole, em menos de duas semanas houve negociação de contrato e caiu para R$ 650,00 ... Ou seja, levei no C ...

      Mas, mantive a estratégia, aumentei posição (não para fazer preço médio, mas por gostar de ser sócio), e hoje ele esta em R$ 1.000,00 novamente.

      Minha dica pra você: Estude muito antes de comprar. Entre comprando pouco.

      Entre comprar 1 FII investindo 5K, opte por comprar 2 ou 3, dividindo a grana (use uma corretora cuja corretagem seja baixa, claro).

      KNCR e VRTA são excelentes fundos, mas, lembre do objetivo deles: São FIIs de Papel, não repõem inflação, o objetivo deles é gerar renda para ser reinvestida.

      Abração

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    2. Fala VDC,

      Obrigado pela dica! Estou usando a Socopa, pois não cobra corretagem. Eu mesclei meus FIIs entre diversos corporativos, 1 de papel somente Kinea e o SDIL de logística pois a tendência é melhorar a economia. Vamos ver, agora é torcer aha

      Abraços!

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    3. É isto aí!

      Acumular, sem girar patrimônio desnecessariamente!

      E foco nos aportes!

      Abraço

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  14. Essa paciência na fase da acumulação é dura porém fundamental não é mesmo VdC. O nosso lado sardinha espera sempre ter retorno imediato, 5% a.m. .. . essas coisas..kkkk

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    1. Fala Pirata,

      Já fiz cada coisa meu amigo, tenho que agradecer a Deus que tive pequeno prejuízo.

      Somente consegui alguma coisa na renda variável quando parei de pensar em trade, lucro rápido, etc.

      Renda variável é igual comprar lote: Você pesquisa oportunidade, vê a localização, perspectiva de crescimento e compra.

      Você não vende se cair ou subir o preço, simplesmente espera um prazo bom, anos.

      Siga esta estratégia que aos poucos verá o resultado.

      Abração

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    2. Sábias palavras VDC! Só li verdades.

      Abçs,

      PR.

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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