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quarta-feira, 17 de maio de 2017

Comprar ou Construir Imóveis : Matrícula de Imóvel, Averbação de Construção, Desmembramento de Lote / Matrícula - Entenda

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Pessoal,

Como eu mesmo “tomei toca”, “vacilei” num requisito simples em uma das minhas construções, resolvi postar esta pesquisa completa aqui, bem detalhada, para servir de base.

Para quem pensa em se aventurar no mundo de Imóveis, conhecer estes detalhes é de suma importância.

Meu maior erro na conclusão de um dos processos das últimas obras vendidas foi não ter feito o desmembramento das matrículas das duas casas geminadas, ou seja, eu tinha uma Matrícula única contendo as duas casas.

Para a venda do imóvel financiado pela Caixa, é obrigatório desmembrar as matrículas, ou seja, prover uma matrícula única para cada imóvel. Sem isto, sem venda financiada.

Este vacilo me custou uns 21 dias de dor de cabeça, pra providenciar todos os documentos, fora as idas e vindas do cartório, que fica em outra cidade diferente da minha (custo, tempo, encheção de saco).

E pior: Isto atrasou 21 dias no recebimento do dinheiro da venda pela Caixa, visto que somente após regularizar a matrícula individualizada, o processo de financiamento do comprador se seguiu.


Vamos ao detalhamento:

O Cartório de Registro de Imóveis, possui grande importância para qualquer cidadão que queira comprar ou vender um imóvel.

Todas as pessoas que compram um imóvel, devem registrar suas escrituras no Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel se situa.

Somente o registro garante o direito de propriedade do imóvel adquirido. Assim, nos Cartórios de Registro de Imóveis, os cidadãos podem conseguir informações verdadeiras e seguras sobre a situação real de qualquer imóvel, sejam elas referentes a regularidade da propriedade ou sobre eventuais ônus que estejam sobre ela incidindo (alienações, hipotecas, penhoras, etc.…).

Cada imóvel possui um número de Matrícula no Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado.

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É nesta Matrícula que estão lançadas todas as informações sobre ele apresentadas para registro, envolvendo aquelas acima já citadas, relativas a propriedade e a eventuais ônus sobre ele incidentes e também seus dados cadastrais, desde a origem do terreno (descrição, confrontações e dimensões), passando, quando for o caso, pelas benfeitorias nele construídas e pela averbação do Habite-se da construção nele realizada, pelos nomes e pela identificação de todas as pessoas que o compraram ao longo do tempo, até os dos atuais proprietários.

 

Vamos entender um pouco mais sobre as Matrículas:


Como vimos, cada imóvel possui um nº de Matrícula, individualizada no Cartório de Registro de Imóveis de sua localidade, onde está perfeitamente descrito e caracterizado, seja ele uma grande gleba de terreno, um lote, uma casa, um apartamento, uma loja ou uma sala de escritório.

Em determinados casos, as Matrículas se sucedem.

É o caso, por exemplo, de uma grande gleba de terreno, onde o proprietário nela  promove  um desmembramento, dividindo-a em áreas menores.

Neste caso, a grande gleba possui uma Matrícula e as áreas ou lotes menores dela decorrentes, possuirão, cada um deles, uma nova Matrícula, pois tornaram-se novos imóveis, com características e dimensões próprias e portanto, perfeitamente individualizados. Nestas novas matrículas, abertas para estes novos lotes desmembrados, estará informada o nº da matrícula da gleba que lhes deu origem e demais informações pertinentes, de sorte a que os interessados possam consultá-la, quando necessário.

O mesmo ocorre, quando da realização, em um determinado lote de terreno, de um empreendimento imobiliário, seja um loteamento, um condomínio horizontal ou vertical. Ou seja, o lote, como um imóvel individualizado, possui a sua matrícula, onde consta, como dito, sua origem, dimensões, confrontações e área. Concluído o empreendimento e obtida a aceitação ou Habite-se por parte da Prefeitura, passou-se a ter, naquele lote, um conjunto de unidades e não mais somente um lote. Assim, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis providencia, na matrícula do lote, o registro da citada aceitação ou da averbação do Habite-se da construção e em seguida, abrirá uma Matrícula para cada unidade que compõe o empreendimento realizado, pois, cada uma destas unidades passou a ser um imóvel individualizado, perfeitamente descrito e caracterizado, onde, em suas Matrículas, estará informada, a matrícula do lote que lhe deu origem, a aceitação do loteamento ou a averbação da construção e demais informações pertinentes, para consulta dos interessados.



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Falaremos agora, da averbação da construção:


Para uma construção ser realizada em um lote de terreno é previamente necessário que se aprove um projeto na Prefeitura de sua localidade e posteriormente, quando de sua conclusão, que se obtenha o Habite-se da construção realizada e registrando-o no Cartório de Registro de Imóveis  local.

A este procedimento de registro do Habite-se no Cartório de Registro de Imóveis local é o que chamamos de "Averbação da Construção".

A averbação da construção é fundamental, pois somente através dela é que passaremos a ter o imóvel construído individualizado, perfeitamente descrito e caracterizado na sua matrícula.

Juridicamente, o imóvel só passará a existir, quando da averbação de sua construção, até lá, o que existe, para todos os efeitos legais será somente o lote de terreno.

Imóveis fisicamente construídos, que não possuam Habite-se ou que não tenham a sua construção averbada, podem representar um risco muito grande para quem o está comprando.

É provável que tenham sido erguidos sem a existência de um projeto previamente aprovado e em desacordo com as posturas municipais locais ou ainda em desacordo com o projeto que tenha sido aprovado, como também poderá representar a existência de dívidas para com o INSS e/ou para com o ISS, impostos estes decorrentes da construção executada e não recolhidos, em parte ou em sua totalidade.

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A existência da construção devidamente averbada (registrada) no Cartório de Registro de Imóveis  é, portanto, de grande importância para a realização de uma compra ou venda segura de um imóvel.

Um abraço

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VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

12 comentários:

  1. Olá VDC na sua opinião vc acha interessante arrematar imóveis em leilão?
    abs

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    1. Acho que vale demais.

      Dependendo da negociacao o lucro é ate maior que em construcao.

      Mas, lucro maior, risco maior: Tem que entender muito bem antes de fechar um negocio.

      Temos um milionario na blogosfera de finanças que é especialista nisto, que é o Soul Surfer do pensamentos financeiros e o amigo Conhecimento Financeiro tambem se aventurou e teve bom lucro.

      Abraço

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    2. Legal. amigão.. tem a questão de tramite JUDICIAIS, muitas vezes esses imóveis encontra-se OCUPADO, não se isso é complicado para desocupar.

      Jà pensei nessa possibilidade

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    3. Nesta parte é importante saber como retirar as pessoas: Tem quem oferece grana, tem quem opta pela justiça mesmo e pela ação de despejo. Jeitos existem, saber o que fazer é o diferencial.

      Abraço

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  2. Olá VdC,

    Ótimo artigo!

    Acho investimento em imóveis algo bem complicado e trabalhoso e apesar dos pesares, vou ficando com os FIIs.

    Abçs!

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    1. Olá II,

      Bacana. Eu gosto muito dos FIIs, tenho aumentado significativamente o meu percentual, mas acho que sempre manterei pelo menos uns 25% do patrimônio imobilizados. É a garantia que temos em eventos mais catastróficos.

      Abraço

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    2. Te adicionei aqui no blogroll. Grato pela visita! Abraçao

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  3. Informações importantes. Não é só comprar/construir e sair vendendo no outro dia... Também tem a papelada.
    Grande abraço

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    1. Com certeza CF!
      Vc que ja se aventurou sabe que é um pouco chato, mas, conhecendo os detalhes e como funciona, fica fácil.

      Abraço

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  4. Construí a muitos anos atrás 2 sobrados em São Sebastião. O lote era único, mas eram casas independentes não geminadas. O projeto foi aprovado pela Prefeitura. Depois na hora do registro, o Cartório de Imóveis disse que naquele bairro não era possível registrar casas em terrenos com menos de x m². Porra, mas foi a prefeitura quem tinha liberado a obra antes. Ficou na justiça 10 anos até ser resolvido.

    No mais, é um absurdo ter que pagar INSS, já que a gente contrato um prestador de serviços e ele que deveria de pagar seu próprio INSS caso queira se aposentar um dia.

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  5. Boa Noite VDC, primeiramente parabéns pelo ótimo conteúdo que você nos trás, fico realmente animado pra sair sempre postagem nova, vc aborda dois temas muito interessantes pra mim, construir e vender e investimento financeiro. Fiquei tão empolgado que acabei criando um blog tbm onde eu conto um pouco sobre oq acho disso tudo.
    Inclusive fiz um post falando sobre lucrar com construção. Se puder ler e deixar sua opinião ficarei muito feliz.
    O link tá aqui
    http://ideiasdoferreira.blogspot.com.br/2017/05/construir-pra-vender-e-lucrar.html?m=1

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  6. VDC,

    Muito explicativo o post. Você entende do assunto e deveria explorar mais para sanar as dúvidas da galera. Esses passo a passo ajudam bastante na hora de comprar, vender, construir ou negociar de qualquer maneira um imóvel.

    Aliás, seu blog começou por ser um Viver de Construção kkkkk.

    Abraços!

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Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

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