Total de visualizações de página

quarta-feira, 28 de dezembro de 2016

Grande Prejuízo Comprando FII por Indicação de um Fórum ... (Papo de FII - #7 - BBFI - Fundo Imobiliário) ...

Boa noite Senhores do Milhão. A Luta Continua!

Amigos, hoje o post foi criado com um alerta no título, com o intuito de explorar e descrever os perigos dos Fundos Imobiliários, pois vejo que muitos investidores estão comprando FIIs achando que é Renda Fixa.

Se você quer entender um pouco mais sobre o FII, me permita sugerir algo: Leia com calma esta postagem, entendendo cada parte da mensagem que vou passar. Não que seja algo extraordinário, mas realmente, é o tipo de coisa que não se encontra na internet, uma análise feita por um investidor comum, como você leitor, e que poderá lhe auxiliar a pensar de forma diferente para investir em FIIs.

Eu quero evitar que você seja este caro aqui, após comprar algo por indicação em fórum:


O primeiro recado é: Fundos Imobiliários não são Renda Fixa! Fundos Imobiliários são Renda Variável, desta forma pode variar para cima, para baixo, ou andar de lado, sem variações bruscas, mas, ao longo do tempo sempre as cotações dos FIIs refletirão a sua situação atual acrescida da percepção do mercado para a situação do FII no futuro.

Eu sempre cito nas postagens que FIIs de Papel são a minha Renda Fixa, o que não deixa de ser verdade, pois são ativos lastreados em dívidas com garantias reais, mas este assunto detalhado ficará para outra oportunidade, pois será com certeza um tema polêmico.

Quero abordar com um exemplo real sobre os perigos de operar notícias, principalmente buscando informações em blogs e fóruns, e para isto vou utilizar um FII que era considerado muito bom pelo mercado, mas, devido às decisões tomadas pelo inquilino (Banco do Brasil), poderá se tornar um grande problema daqui há 3 anos (explicarei detalhadamente): BBFI - BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO.

Primeiramente, vamos entender o que é o fundo, usando para isto a descrição encontrada no site do Tetzner (Página Original - Clique Aqui ...):

BBFI11B – BB FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO PROGRESSIVO
O fundo é administrado pela Caixa Econômica Federal, em regime de condomínio fechado e tem prazo indeterminado de duração; classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios.
Possui dois imóveis em seus ativos: um em Brasília, localizado no Setor Bancário Sul, Quadra 01, Bloco “A” (Edifício Sede I), e outro no Rio de Janeiro, localizado na Rua Gomes Braga, 65, com entrada suplementar pela Rua Barão São Francisco, 177 (Centro Administrativo do Andaraí).


O edifício de Brasilia(sede) conta com 46.135 m²,  23 andares e 27 pavimentos; já o do Rio de Janeiro(CARJ) conta com 104.498 m², 9 blocos integrados pelo subsole, mais 1 agência.
Centro Administrativo do Andaraí (CARJ)
O complexo Comercial está localizado na Zona Norte do Rio de Janeiro, região que possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços, institucional e residencial. Entre os usos encontrados na região podemos citar agências bancárias, shopping center, comércio local, edifícios residenciais, entre outros. Destacam-se no entorno imediato o Shopping Center Boulevard Iguatemi Rio e o hipermercado Guanabara. A região é amplamente servida por diversas linhas de ônibus regulares que fazem a ligação com o centro e outros pontos da cidade. Quanto ao sistema de transporte por metrô, a estação mais próxima é a Saens Peña, localizada a cerca de 2 km (Linha 1) e a Maracanã, localizada a cerca de 2 km (Linha 2) da propriedade.
Imóvel CARJ – Centro Administrativo do Rio de Janeiro:
Valor: R$ 2.157.100,00 (em 07/04/16), Prazo: 5 (cinco) ano portanto com contrato de locação vigente até outubro de 2020.
Edifício Sede I
O imóvel situa-se na Quadra 04 Bloco A do Setor Bancário Sul, onde a atividade predominante é bancária, comercial / serviços. Suas principais vias de acesso são Eixo Rodoviário Sul, Eixinho L e as vias L-1 e BS-S1. A sua localização é central com relação ao Plano Piloto, beneficiada pela proximidade da Estação Rodoviária do Plano Piloto, do Setor Comercial Sul e da Esplanada dos Ministérios. Nesse setor foram construídos diversos edifícios comerciais com arquitetura não tão moderna, porém de bom padrão construtivo, fazendo com que o local se valorize em relação ao Setor Comercial Sul, que está com ocupação total e apresenta prédios bem mais antigos. A região possui uma ocupação mista entre os usos comercial/serviços e institucional. Entre as atividades encontradas podemos citar agências bancárias, praças de alimentação com lojas de apoio, shopping center, sede de bancos e de escritórios de advocacia, entre outros.
Locado parcialmente para o Banco do Brasil S.A. com contrato de locação vigente até janeiro de 2025 com valor de aluguel atual em R$ 754.105,33 ao mês.
130.000 cotas
Taxas:
Administração de 5,10% sobre a receita do fundo após deduções das despesas e provisões (mínimo R$ 36.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
RI: viter@caixa.gov.br, gemob@caixa.gov.br e gedef@caixa.gov.br

...
..
.

Bom, resumindo rapidamente toda a descrição acima, é sabido que o FII em questão possui dois imóveis, sendo um com locação parcial em Brasília e totalmente locado no Rio de Janeiro.

Importante salientar que o regulamento do fundo prevê a locação exclusiva para o inquilino Banco do Brasil, logo, para poder locar as áreas vagas para outro (s) inquilino (s), será necessário mudar o atual regulamento, com a aprovação dos cotistas.

O contrato do imóvel do Rio de Janeiro é válido até Outubro de 2020, já o contrato do imóvel de Brasília é válido até Janeiro de 2025.

É um bom contrato, eu mesmo já pensei em comprar BBFI, mas me desanimou o fato de ter o imóvel de Brasília parcialmente vago, bem como um possível investimento para a melhoria deste imóvel, o que reduziria a renda do mesmo.

Outra coisa desanimadora: Rio de Janeiro. A situação aqui não é boa!

Já para o imóvel do Rio de Janeiro, por mais que haja um contrato que garanta o pagamento dos aluguéis até 2020, o problema é o que sempre citamos: O risco de um FII mono-inquilino.

O que muita gente se esquece (inclusive eu, pois passo longe de ser um Mestre dos FIIs) é o que chamamos de Perpetuidade de um Fundo.

O que seria isto VDC? É a perenidade, ou a capacidade do FII de continuar gerando renda ao longo do tempo, pois crises sempre aparecerão, a economia poderá melhorar, empresas vão crescer, outras fechar, então é importante entender onde se localizam estes imóveis e entender se, no pior dos casos, havendo desocupação haverá condições de uma nova locação? O prédio é atrativo? Há concorrentes? Quais são as qualidades e defeitos?

Alguns colegas até realizam análises sobre os imóveis concorrentes e o valor por metro quadrado praticado na região (até para descobrir discrepâncias que possam auxiliar o FII a captar inquilinos, manter os atuais, ou o risco de perde-los para concorrentes melhores e/ou com melhor preço de locação). Este não é o meu caso, para ser sincero, não olho isto. Deveria? Talvez.

Importante salientar antes que eu sou um investidor mediano, e uso da diversificação para reduzir meu risco, tanto é que eu mesmo, ainda na fase onde estava aprendendo a comprar bons Fundos Imobiliários, fui mais um dos que fecharam posição em XTED com prejuízo, pois eu não fiz exatamente este dever de casa citado acima, que consiste em analisar a perpetuidade, de verificar os concorrentes que poderiam absorver meu inquilino (XPCM), e acreditei piamente que o inquilino (Petrobrás) se manteria no prédio, pois as cotações não paravam de subir e isto, na minha cabeça, era um forte indício de manutenção do inquilino no prédio. Estão vendo que até eu olhei preço erroneamente? Felizmente eu corrigi o erro, fechando posição no FII (sem me preocupar com o valor da cotação), pois o fundo perdeu as características que me faziam ser sócio do mesmo.

Eu separei esta postagem do site do Tetzner de um forista (participante do fórum) que sempre fala algumas coisas sem nexo, na minha opinião. É movido a notícias, não analisa em detalhes e sempre tem a visão mais otimista possível de tudo. É um mestre do Gira Gira de Patrimônio, que eu tanto critico. Sem muitas delongas, vamos ao comentários do mesmo sobre o BBFI:



Vocês viram que visão mega ultra otimista?

O risco maior é: Você não sabe se a pessoa esta escrevendo isto para fazer com que outros foristas comprem o ativo, valorizando o mesmo, para poder vender as cotas com lucro. Você não sabe o que ele tem em mente, você não sabe o que ele ganhará indicando um bom FII.

Vocês já me viram alguma vez indicando a compra de algum produto financeiro ou FII aqui no meu blog? Não. E nunca vão ver.

Eu posso até dizer o que comprei, mas nunca vou dizer pra fazerem o mesmo, pois eu sei o que estou fazendo e assumo meus riscos, e outra coisa também é: Eu não sou profissional do mercado financeiro para indicar nada, é até proibido fazer isto, logo, não me peçam indicação nunca.

Sempre é importante ressaltar que esta informação antecipada de que o inquilino não pretende renovar o contrato pode ocorrer com qualquer outro FII que tenho, e é por isto que quem investe em FIIs tem que saber e entender que isto não significa renda fácil mensalmente depositada em sua conta da corretora, há sim GRANDES RISCOS envolvidos e FIIS NÃO SÃO RENDA FIXA.

Pensem comigo: Imaginem que uma galera tenha comprado este FII, baseado na indicação desta pessoa. O que o forista em questão vai dizer para estas pessoas agora? Ele nem comentou mais nesta postagem ...

Tudo bem, a renda será mantida até 2020, mas, e depois? A Gestora do FII conseguirá novos inquilinos? A que preço? Quando? Quais os custos embutidos para manter este imóvel inteiro sem inquilinos (sem renda)?

Por isto é importante decidir: Quais são seus critérios para ser sócio (cotista) deste FII: A renda? O inquilino? Acredita que os gestores farão um bom trabalho após 2020 e continuarão gerando renda? Se passa pelos seus critérios, mantenha posição. Se não, venda. Esqueça definitivamente o preço e as notícias. VOCÊ DEVE TOMAR A SUA DECISÃO COM BASE NAS INFORMAÇÕES OFICIAIS PUBLICADAS PELO FII! Esta notícia é uma delas.

A mensagem mais importante deste tópico é: Cuidado com indicações! Cuidado ao achar que Fundos Imobiliários são Renda Fixa e que você sempre receberá mensalmente a renda bonita e crescente na sua conta. Analise os riscos, entenda os possíveis problemas, e pense muito bem antes de arriscar o seu dinheiro, principalmente pois FIIs são investimento de longo prazo, e eu digo isto pois pelos meus cálculos eu demorarei 10 anos para recuperar meu investimento baseado nos aluguéis que recebo, logo, em teoria daqui há 10 anos (considerando a inflação), o seu patrimônio dobraria de tamanho, se a sua escolha for FIIs de qualidade e que continuem ao longo do tempo pagando renda constante e aumentando conforme inflação.

Bom, para este post, falei demais, e vou encerrando por aqui!

Pergunta: O que acham de criarmos o nosso fórum de FIIs? Você participaria? Passou esta ideia maluca em minha cabeça agora.

Um abraço e excelente dia!


VDC – VIVER DE CONSTRUÇÃO

30 comentários:

  1. Tem um bom tempo já que não frequento estes forums...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Uó,

      Já conheceu o ADVFN? rsrs

      De vez em quando dou uma passada lá, gosto de ler e comentar sobre FIIs, mas sei que nos blogs e fóruns que leio tenho que filtrar o que serve, e o que não serve.

      Abraço

      Excluir
  2. Boa VdC, mais um post esclaredor, sempre agregando conhecimento.

    Esses fóruns da sardinhada está repleto de "milionários virtuais". São caras com recomendações, estratégias sinistras, etc. São "ricos via teclado" na vida real...não preciso nem comentar.

    Eu até toparia participar de um fórum desde que houve critérios bem definidos para os participantes.

    Falow.
    Anôn Armamentista, 500K em FII, Dono de Hotel/Motel e Churrascaria

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Anon,

      Eu fico pensando como esta galera tem tanto tempo, tem uns que postam o dia todo ... Não dá pra entender.

      Um fórum com informações pertinentes seria legal, quem sabe mais pra frente.

      500K em FIIs, ainda chego lá hein! Parabéns.

      E ainda empresário, hotel, motel, churrascaria, só alegria!

      Abraço

      Excluir
    2. Herança, VdC, Herança. Fui beneficiado pelos privilégios da sorte.

      Não tenho dúvidas que mantendo a o seu ritmo e a sua constância, você até superara em muito esse valor.

      Excluir
    3. Que Deus abençõe todos nós rs.

      Sucesso sempre amigo Anon!

      Excluir
  3. Já dizia minha avó: "se dicas e conselhos fossem bom, seriam cobrados"

    Comprar ou vender por conta de forums, não faça isso!

    Esse FII,cobra 5,10% de administração.

    Não tem um rendimento acima de 11%.

    É de 2004...

    Bom, de boa, antes de comprar, SEMPRE LEIA os prospectos e regulamentos.

    E sempre desconfie das super dicas feitas em forums... muitos são custiados por gestores de FIIs e Outros produtos financeiros.



    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala Francke,

      Sua vó esta certíssima.

      O problema é que muitos compram sem nem ler, aí vem um forista dizendo "garantido até 2025" o cara fica feliz e compra.

      Aí vem a bomba, e paga a conta da festa ...

      Concordo com sua análise.

      Abraço

      Excluir
  4. Seria bom um forum desde de q com criterios claro, sempre vai existir algo do tipo, ao meu ver qmd vejo nesse debates alguém afirmando algo ou querendo salientar (plantar) opiniões, ja é de se suspeitar.
    Agora, quem tem muita gente preguiçoso mental q , quer investir e n quer estudar e aparece nesses forum com a seguentes perguntas.
    O que vcs acham de tal fii.
    Qual sua carteira de fiis
    Qual sua opinião sobre fiis 1,2 e 3
    Tenho tanto pra investir, quais fiis vcs recomendam.
    São alvoa fáceis para esse oba oba todo
    Eu levei 1 ano estudando fiis
    Tb comprei Xted assim como XPCM ambos apostas, foi um risco, acabei vendendo xted e tive uma valorização do outro.
    Hj tenho 12 fiis com meta em 15, o segredo é ter bons fiis e não ficar atrelado a 2 ou 3, riscos todos tem, tenho uma amigo q 50% da carteira dele é fiis e de papel.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala PZ,

      Eu sempre falo para esquecer notícias, e foruns também, que só plantam a sementinha do Giro de Patrimonio, ou seja, coisa ruim.

      Venho reparando estes foristas que só querem tudo na mão também.

      Eu ainda estou aprendendo muito, mas tenho 1 ano e meio de FIIs e me sinto mais experiente, mas sabendo claro dos riscos que meu investimento traz, mas, tranquilo por estar investindo no que é bom, na minha análise.

      Também prefiro mais FIIs do que poucos.

      Abraço

      Excluir
  5. Olá VDC,
    Parabéns pelo post.
    Eu não compro nada que indicam e nem indico nada. Falo para a pessoa estudar e decidir em que vai investir.
    No setor bancário de BSB tem um prédio gigante que está com uma placa de aluguel há anos.

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala CI,

      Não pode mesmo usar dicas, é muito comum em fóruns de ações pessoas postarem mil maravilhas sobre ações Micos, que subiam e eles vendiam ações com lucro.

      Acredite se quiser: Tem gente que vive disto.

      Este prédio da placa gigante que você disse provavelmente é este do BBFI, que esta há anos alugando e nada de inquilino.

      O aluguel, se tiver proposta, precisa de passar por aprovação dos cotistas, pois no regulamento só pode locar para o Banco do Brasil.

      Abraço

      Excluir
  6. Cara tu pegou dica do cara mais falador deste forum....nao fala nada com nada e sem base ou dado nenhum pra se apoiar.
    Sinto muito mais o erro foi só seu...

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala SP!

      Eu não peguei dica não kkk.

      Na verdade eu estou é criticando este tipo de atitude e de pessoa, que posta esta coisas sem pé nem cabeça, e algumas pessoas embarcam nas dicas, sem analisar em detalhes.

      Eu não uso dica de ninguém, aprendi isto, eu faço meus investimentos baseados nas minhas convicções.

      Pegar dica em fórum = vou perder dinheiro.

      Abraço

      Excluir
    2. Caro VDC,
      Concordo com o Sofrendo para Poupar. Dos caras que frequentam os foruns de FIIs, ele é o mais desequilibrado emocionalmente. Qualquer movimentação negativa de 2% vira caos. Trump é eleito vai acontecer a 3ª guerra mundial e os prédios serão bombardeados, etc (até desconfio que seja fake usado pra dar uma movimentada naquele site) .
      Atualmente, meu site preferido de FIIs é o "Clube FII".

      Excluir
    3. Este cara é terrível mesmo.

      Darei uma olhada no Clube FII.

      Boa dica.

      Abraço

      Excluir
    4. Também tô acompanhando o pessoal do clube de fii que nada mais é que os caras tops que comentavam no tetzner.

      Nunca fui de acompanhar o Tetzner apesar do pessoal indicar bastante nos comentários lá do Blog e o Bastter dei uma parada legal também tem alguns problemas. Acho que a melhor opção hj é o clube mesmo que sigo desde o início. Vai lá nas primeiras nensagens que vai ver meu nick la kkk

      Sobre investir em fii como se fosse renda fixa é complicado, mas ainda mais complicado é quem investe em TD achando que não é rentabilidade de poupança. Vou fazer um vídeo esse começo de ano mostrando isso pro pessoal fica ligado lá

      Excluir
    5. Fala Viver,

      Este site indicado é bom mesmo, vi ótimas discussões lá, seguirei mais detalhadamente este, estou enjoando do blog do Tetzner, dá preguiça de ler as coisas lá, ele mesmo (Tetzner) é um girador de patrimônio danado, aí desanima.

      Este seu vídeo será muito bacana, estou sempre acompanhando, mesmo sem comentar as vezes.

      Abraço

      Excluir
  7. Dei varios "prints" em um site 'InfoDinheiro' para postar depois de alguns dias/meses o buraco que enfiava o leitor... Mas a preguica (e tempo) ate hoje nao me deixou fazer esse post. Essa ideia fica mais para vc e para o Uo, que sao grandes compiladores de informacoes uteis à blogosfera. Fica a sugestao de post, entao,
    Sobre o forum de fii... Talvez eu nao participasse efetivamente, mas visitando sim. Tambem ja acho q tem o suficiente... Algo novo obrigatoriamente tem q ser algo diferenciado.
    Abraco!!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala IM,

      Desculpe a demora, passou batido e agora que vi que não lhe respondi.

      Estes sites são feitos para fazer girarmos o patrimônio ...

      Já vi cada indicação ...

      Corretora grande que indicava comprar as empresas X do Eike rs.

      Abraço

      Excluir
  8. Quer dica de profissional do assunto?

    Então fale com o Rodrigo, do site Desmistificando FII. Outro nível! O cara é muito, mas muito bom. Eu assino o serviço dele de 6 em 6 meses e acho de GRAÇA pelo que recebo em troca.

    http://www.desmistificandofii.com

    Tetzner sempre foi um mala, NUNCA li as postagens dele depois da insistência de se vender e vender seus péssimos serviços. Tocou o terror na venda dos FII, meses atrás... e a galera que eu sigo estava toda COMPRANDO. Resultado? Comprei na baixa e ele fez muitos venderem na hora errada. Rodrigo é especialista no assunto FII, cobra barato pelo seu serviço e é ÉTICO. Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala HM,

      O site do Rodrigo é bom, tenho visto algumas coisas la mesmo.

      Neste ponto tocado gosto da metodologia do Bastter, que prega girar o minimo possivel o patrimonio.

      Abraço

      Excluir
  9. Pois é VDC,
    até vale olhar pra abrir seus horizontes e "descobrir" novas possibilidades, mas uma vez tendo visto algo "novo", convém dar uma olhada com calma.

    Excelente alerta!
    Abc.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala FPI,

      Sabendo filtrar e não virando sócio de carteirinha lá, acho que dá para pegar algumas coisas legais sim, mas a decisão de investir deve ser sempre feita após uma análise detalhada pelo investidor.

      Abraço

      Excluir
  10. Boa tarde VdC,

    Realmente não dá para ficar pegando dica daqui ou dali, você é a melhor pessoa para cuidar do seu dinheiro, então o melhor é estudar e tomar as decisões por você mesmo, e é algo que você não entende, então estude, jamais um gestor vai querer cuidar melhor do seu patrimônio do que você mesmo.

    Abraços.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala IE,

      É igual aquela frase, quem engorda o gado é o olho do dono, o investidor que tem que tomar conta do seu patrimonio, ficar pegando dicas só leva a prejuízo.

      Abraço

      Excluir
  11. Não sei se isso influencia para os grandes Fii: os pequenos proprietários de imoveis comerciais estão ardendo em todas regiões com vacância e sem sinal de recuperação

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Fala R1,

      Você esta sumido, tudo beleza? Desistiu mesmo do blog?

      R1, a vacância esta para todo lado mesmo, infelizmente.

      Mas, são fases. Estamos numa fase de crise, mas em breve voltaremos a nova fase de crescimento.

      Abraço

      Excluir
  12. Fui ver o site que comentaram aí em cima. Desmistificandofii. Nada contra o site. Mas logo de cara vi ele sugerindo um curso de fii 2.0. Há um tempo atrás fiz esse curso e achei muito fraco. Mas muito fraco mesmo. Como o dono do site sugere esse curso não dá pra confiar em sua isenção

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Anon,

      Tem vários sites sugerindo, eu poderia me afiliar e colocar aqui, mas realmente, só de ler sobre o curso vi que é coisa que você encontra de graça na internet, basta procurar.

      Abraço

      Excluir

Obrigado pela presença! Aprovarei rapidamente seu comentário e responderei brevemente! Grande abraço, VDC - Viver de Construção

Pesquisar no Blog ...

Postagens Populares